心理的瑕疵とは

心理的瑕疵とは
心理的瑕疵とは、実際には問題がない不動産でも、住む人に心理的な抵抗や嫌悪感を引き起こす可能性がある欠陥のことを指します。
たとえば、過去に自殺や殺人、事故死、孤独死、火災などがあった物件では、心理的瑕疵が存在すると判断されます。
売主は、買主に対してきちんと心理的瑕疵があることを説明する必要があります。
もし売主が心理的瑕疵があるにもかかわらずその説明を怠った場合、買主は契約適合性に問題があると主張し、売買契約を解除したり損害賠償を請求することができます。
つまり、売主と買主の間でトラブルや法的問題が発生する可能性があるのです。
不動産の瑕疵(契約不適合)には3種類ある
不動産の瑕疵には、心理的な問題以外にも「物理的瑕疵」「法律的瑕疵」「環境的瑕疵」という3つの種類があります。
以下でそれぞれ詳しく説明いたします。
物理的瑕疵(契約不適合)
物理的瑕疵とは、土地や建物に見られる欠陥や損傷のことです。
例えば、建物では雨漏りやシロアリ被害、木材の腐食、水道管や排水管の損傷、壁のひび割れ、建物の傾きなどが物理的瑕疵に該当します。
土地では産業廃棄物の埋まっている場合や土壌汚染、地盤の問題なども物理的瑕疵となります。
物理的瑕疵は目視で容易に見つけることができる場合もありますし、リフォームや建て替えなどの対処方法も存在します。
そのため、他の種類の瑕疵に比べて比較的対処しやすいと言えます。
法律的瑕疵
法律的瑕疵とは、土地や建物の使用に制限があることを指します。
これは、法律や規制の影響を受けているため、建築基準法や都市計画法、消防法などが施行される前に建てられた中古物件によく見られます。
典型的な法律的瑕疵の例としては、建物を取り壊すと新たな建物を再建築することができない「再建築不可物件」があります。
このような場合、買主は将来的に建物を改築したい場合に問題が生じる可能性があるため、注意が必要です。
参考ページ：心理的瑕疵物件｜どんな種類のものが心理的瑕疵になるの？解説！
また、土地利用に制限がある場合も法律的瑕疵となります。
環境的瑕疵とは物件周辺の問題が原因で将来的に建て替えができない場合がある
「環境的瑕疵」とは、物件自体には問題がないが、周囲の環境に何か問題がある状態を指します。
具体的には、近隣に騒音や異臭、振動、日照の阻害などが発生する場合、その物件は環境的瑕疵を持つ可能性があります。
また、火葬場や下水処理場、墓地、刑務所などの不快な施設が周囲に存在する場合も、その物件には環境的瑕疵があると判断されることがあります。
したがって、これらの問題が存在するため、将来的に建て替えることができなくなる可能性があるのです。
心理的瑕疵物件に該当する基準
国土交通省の「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」によれば、不動産会社（宅地建物取引業者）は、もし物件で過去に自殺や殺人、事故死などがあった場合や、特殊清掃が必要なほどの遺体が放置されている場合には、その事実を買い手側に告げる義務があります。
なぜなら、これらの事例が買い手の判断に重要な影響を与える可能性があるからです。
要するに、不動産会社は心理的な問題がある物件については、買い手に告知しなければならないということです。
したがって、これらの事情に基づいて、心理的瑕疵物件との取引に際しては注意が必要です。